Ministrstvo za javno upravo bo na dražbi prodajalo počitniško kočo na smučišču Vogel, ki jo je država v last pridobila na podlagi sodbe o odvzemu premoženja nezakonitega izvora. Gre za redko in na videz zelo zanimivo nakupno priložnost, a so v ozadju tudi nekatera tveganja in pravna vprašanja, o katerih bo moral presoditi vsak sam. Za kakšno kočo gre, za koliko se prodaja, kaj je v ozadju in kaj pravi pravnik.

Kako je država prišla do koče na Voglu

Kot izhaja iz zemljiške knjige, je bil prejšnji lastnik koče podjetje Lubrio iz Most pri Komendi. Gre za podjetje v lasti Aleša Zupančiča, ki je bil po poročanju več slovenskih medijev pravnomočno obsojen zaradi preprodaje prepovedanih drog.

Zoper obsojenca je specializirano tožilstvo vložilo tudi tožbo za odvzem premoženja nezakonitega izvora in jo februarja lani pravnomočno dobilo.

»S pravnomočno sodbo se je toženim strankam odvzelo in postalo last Republike Slovenije več premoženjskih predmetov v ocenjeni skupni vrednosti 336.604 evrov, in sicer pet nepremičnin (od tega ena v deležu do polovice), denarna sredstva na petih bančnih računih, poslovni delež v družbi z omejeno odgovornostjo in osebno vozilo,« so za Slovenske novice lani pojasnili na specializiranem državnem tožilstvu.

Za kakšno kočo gre in kakšna je cena

S sodbo je državi uspelo priti tudi do koče Zala, ki je trenutno namenjena kratkoročnemu oddajanju, najeti jo je možno na več spletnih platformah, ki so namenjene oglaševanju tovrstnih nastanitev. Skupno ima koča 241,9 kvadratnega metra notranjih površin, od tega je 231,9 kvadratnega metra uporabne površine.

Priključena je na električno omrežje, ni pa priključena na vodovod in kanalizacijo. Zgrajena je iz kleti, pritličja in mansarde. V kleti so shrambe, kurilnica, hodnik in dve sobi. V pritličju so kuhinja, stranišče, skupni prostor, shramba in hodnik. V mansardi so spalni prostori. Ob objektu je zunanja terasa.

Izklicna cena je določena pri 238 tisočakih, dražba pa bo 19. januarja ob 13. uri v prostorih ministrstva.

Varščina znaša 23.800 evrov, znesek morajo interesenti na račun ministrstva plačati najpozneje do 16. januarja. Ogled je možen samo po predhodnem dogovoru; interesenti se morajo nanj prijaviti do 10. januarja.

Koča z najemnikom in brez lastnega dostopa

A, kot že omenjeno, je z lastništvom koče povezanih tudi nekaj vprašanj in potencialnih tveganj. Dostop do nepremičnine ni pravno urejen. Koča je dostopna z nihalko iz Ukanca, nato pa je do nje možno priti prek zemljišč, ki niso v lasti ministrstva, prav tako na njih ni vpisana služnost dostopa, izhaja iz razpisa.

To pomeni, da je dostop do nepremičnine trenutno odvisen predvsem od dobre volje lastnika zemljišč, družbe Vogel v lasti Anthonyja Tomažina.

Še pomembnejša okoliščina pa je najemna pogodba. Država je namreč s prevzemom nepremičnine prevzela tudi najemno pogodbo, s katero je prejšnji lastnik leta 2019 kočo za deset let oddal v najem za 400 evrov mesečne najemnine, ki pa se v celoti lahko nadomesti z vlaganji.

Najemnik pa je kočo oddal v podnajem za 300 evrov mesečne najemnine in tudi v tem primeru se najemnina lahko nadomesti z vlaganji. Na ministrstvu so nam povedali, da je najemnik samostojni podjetnik Iztok Slapnik, podnajemnik pa družba Tagor.

To pomeni, da bo potencialni kupec z nakupom koče prevzel tudi najemno pogodbo. Kar zadeva podnajem, pa na ministrstvu navajajo, da glede na obligacijski zakon preneha, ko preneha najem, to pa bo najpozneje 2. julija 2029.

Najemna pogodba se lahko odpove samo po sodni poti

Zakaj ministrstvo ni pred prodajo samo izpraznilo nepremičnine, s čimer bi lahko s prodajo koče iztržilo več? Na ministrstvu pravijo, da so glede na ugodne razmere na trgu nepremičnin ocenili, da je najgospodarneje, da se nepremičnina takoj proda, in se tako s čim nižjimi stroški doseže čim boljši rezultat.

»Pri odločitvi je bilo upoštevano, da je mogoče najemno pogodbo pred potekom časa enostransko odpovedati zgolj po sodni poti,« dodajajo. Ob tem povedo še, da je koča potrebna investicijsko-vzdrževalnih del, lastništvo pa je povezano tudi s tekočimi stroški.

V najemni pogodbi je sicer določena tudi možnost razveljavitve najemne pogodbe. In sicer z enoletnim odpovednim rokom oziroma 30-dnevnim odpovednim rokom, če bi ena od strank kršila pogodbena določila – na primer, če najemnik uporablja objekt v nasprotju s pogodbo in zakonom, najemnik slabo ali malomarno ravna z najetimi prostori, če se najemnik ne drži hišnega reda.

Kaj svetuje pravnik

Eden od pravnikov, s katerim smo se pogovarjali, interesentom za nakup koče svetuje, da dobro proučijo najemno pogodbo. Na podlagi informacij, ki jih imamo in s katerimi smo ga seznanili, je ocenil, da bi bilo najbolje, če se kupec pogovori z najemnikom o možnosti predčasne odpovedi oziroma o spremembah najemnih pogojev.

Sicer pa se strinja, da bi bilo tovrstno najemno pogodbo možno razdreti le s tožbo, v kateri bi moral lastnik dokazati, da najemnik ne spoštuje določil iz najemne pogodbe. To je povezano s stroški, poleg tega bi lahko v primeru zavlačevanja postopek trajal vrsto let.

Če bi kupec pogodbo razdrl kakorkoli drugače, pa je to lahko povezano z visokimi stroški. V tem primeru bi lahko najemnik vložil tožbo, s katero bi terjal odškodnino zaradi izgubljenega dobička, prihodkov in podobno.

Predkupna pravica najemnika?

Poleg tega je v najemni pogodbi določena tudi predkupna pravica v korist najemnika. Ta sicer ni vpisana v zemljiško knjigo, zato na ministrstvu menijo, da ni več veljavna, smo izvedeli neuradno.

Podrobnosti nam niso znane, obligacijski zakonik pa pravi, da predkupna pravica preneha s potekom časa, ki je določen s pogodbo, če čas trajanja ni določen, pa po petih letih od sklenitve pogodbe.

Naš pravnik ob tem znova opozarja, da se tudi pri tem lahko odprejo določena pravna vprašanja o obstoju oziroma neobstoju predkupne pravice.

Vse slike so simbolične in niso dejanski prikazatelj omenjene nepremičnine.

Vir:https://drazbe.finance.si/9007463/Drzava-prodaja-pocitnisko-koco-na-Voglu-Kaj-je-dobro-vedeti