V zadnjih letih so cene nepremičnin vrtoglavo rasle. Na ravni EU so bile v prvem letošnjem četrtletju cene stanovanjskih nepremičnin za 45 odstotkov višje od povprečja leta 2015, v Sloveniji je bila rast še večja, več kot 60-odstotna. Dražji denar in negotovost glede dogajanja v gospodarstvu to spreminjata, iz posameznih držav že prihajajo podatki o tem, da so razmere v zadnjih mesecih precej drugačne, objave iz Nemčije in Švedske kažejo na prve upade cen nepremičnin.

Kaj vpliva na to, ali si ljudje lahko privoščijo (draga) stanovanja in hiše? Med drugim cena posojil. Posojila za nepremičnine so bila v zadnjih letih rekordno poceni, v Sloveniji v zadnjem letu dni ni bilo nič nenavadnega, če ste 20-letno stanovanjsko posojilo dobili s fiksno obrestno mero 1,5 odstotka. Podobno je bilo tudi drugje po Evropi. Teh časov je – vsaj za zdaj – konec, banke posojila že dražijo in še jih bodo.

Zakaj se posojila dražijo? V zadnjih mesecih so se številne centralne banke na naraščajočo inflacijo odzvale z dvigom obrestnih mer. ECB je dvignila vse tri obrestne mere za pol odstotne točke, kar pomeni, da je glavna obrestna mera pristala pri 0,5 odstotka. To je bil prvi dvig obrestne mere po 11 letih, ekonomisti napovedujejo dodatne. Ameriški Fed ukrepa še odločneje, ključno obrestno mero so letos dvignili štirikrat in napovedujejo dodatne dvige. V EU so obrestne mere dvignile tako rekoč vse države razen Bolgarije.

Naši nepremičninski posredniki opažajo ohlajanje

Pomanjkanje podatkov je v Sloveniji pustilo veliko prostora za napovedi. V prvem četrtletju letos so cene rabljenih nepremičnin v Ljubljani na medletni ravni zrasle za 19 odstotkov, kar je najvišja stopnja rasti od leta 2007. Ali naši nepremičninski posredniki menijo, da se bodo velike podražitve nadaljevale?

»Ustavlja se. Manj je ogledov, kupcev je po moji oceni pol manj. Ne bi rekla, da je šla katerakoli cena v drugem četrtletju v primerjavi s prvim navzgor,« je pred mescem dni izjavila Vesna Levstek, direktorica ljubljanske nepremičninske družbe Nepremičnine plus.

Od takrat so spregovorili še drugi strokovnjaki s področja nepremičninskega posredništva in večina jih pravi: trg se umirja. To ne pomeni zloma, ampak le upočasnitev, dodajajo. Prej omenjena direktorica je tokrat razkrila, da se ob dražjih posojilih spreminja sestava kupcev. »Še vedno so kupci, ki nepremičnino kupujejo zase. Precej manj je tistih, ki z nekaj lastnih sredstev in večino posojila stanovanja kupujejo za oddajanje, nekaj je investitorjev, ki večino kupnine plačajo z lastnimi sredstvi,« je povedala Levstekova.

Nemci odpovedujejo gradbene projekte, upad oglaševanih cen

Več nemških medijev je v zadnjih dneh povzelo ugotovitve tamkajšnjega portala Immoscout24. V večjih nemških mestih (z izjemno Berlina) pravijo, da so oglaševane cene stanovanjskih nepremičnin v drugem četrtletju upadle do 6,6 odstotka.

»Takšnih upadov cen nismo videli od leta 2008,« je izjavil direktor Immoscouta24 Thomas Schroeter. Povpraševanje po nepremičninah, dodaja, se je v drugem četrtletju zmanjšalo za več kot 30 odstotkov, na drugi strani pa se je število oglaševanih nepremičnin glede na lani povečalo za 46 odstotkov. Nepremičnine se prodajajo dlje kot lani in kupci imajo več prostora za pogajanja, dodajajo.

Pri nemškem inštitutu Ifo pa opažajo, da številni nepremičninski vlagatelji oziroma gradbena podjetja odpovedujejo gradbene projekte. Junija je o odpovedih poročalo nekaj več kot 11 odstotkov podjetij, maja več kot 13 odstotkov.

Zakaj odpovedujejo projekte? Pri Ifu navajajo dva razloga: prvič, višji stroški in pomanjkanje gradbenega materiala. In drugič, višje obrestne mere in s tem višji stroški financiranja projektov.

Češka: transakcije z nepremičninami močno navzdol

Češka je v zadnjih letih ena od držav, kjer so cene nepremičnin rasle zelo hitro. Podatek za prvo letošnje četrtletje kaže, da so cene stanovanjskih nepremičnin medletno zrasle za 25 odstotkov. Divje stopnje rasti so na Češkem zaznali tudi v prejšnjih četrtletjih.

Kaj se dogaja zdaj? Prvič, češka centralna banka je junija lani začela dvige obrestnih mer, trenutno je ključna obrestna mera pri sedmih odstotkih. Se to že pozna na nepremičninskem trgu? Pogovarjali smo se z novinarjem čeških gospodarskih novic Ludekom Veinertom. Kot pravi, se je v drugem letošnjem četrtletju dogajanje precej spremenilo. Število transakcij z nepremičninami naj bi upadlo za okoli 60 odstotkov, za to pa je, pravi, več razlogov.

Prvič, zaradi ukrepanja centralne banke so se precej podražila posojila. Povprečna hipotekarna obrestna mera je z dveh odstotkov zrasla na štiri. Drugič, uvedba makrobonitetnih omejitev: med drugim so uvedli ukrep, da posojilo lahko znaša do 80 odstotkov vrednosti nepremičnine, in višje zahteve za dohodke posojilojemalca (podobno je že pred časom naredila Banka Slovenije). Tretjič, cene nepremičnin so postale preprosto previsoke za Čehe. Stanovanje, veliko 70 kvadratnih metrov, je na Češkem relativno najdražje v EU. Stalo naj bi več kot 12 povprečnih letnih plač.

Cene švedskih nepremičnin junija z največjim upadom po letu 2008

Junija je indeks HOX, ki meri cene švedskih nepremičnin, upadel za 3,8 odstotka (cenovni vrh so dosegli marca, od takrat so se cene znižale za skoraj šest odstotkov). To je bil največji mesečni upad cen od oktobra 2008. Cene nepremičnin so sicer v zadnjih desetih letih poskočile za več kot 90 odstotkov, kar je več kot dvakratnik povprečja EU in evrskega območja.

Upadanje cen naj bi se v prvih dveh tednih julija v večjih mestih še nadaljevalo. Za znižanje cen, poroča Bloomberg, naj bi bile krive rast cen in višje cene posojil. Švedska se spopada z najvišjo inflacijo v 21 letih. Centralna banka se je odzvala z dvigom obrestne mere na 0,75 odstotka prejšnji mesec in napovedjo, da bo obrestna mera ob začetku prihodnjega leta okoli dva odstotka. Na Švedskem je, drugače kot v Sloveniji, prebivalstvo zelo zadolženo, zadolženost gospodinjstev glede na razpoložljivi dohodek se je lani gibala okoli 200 odstotkov, kar je dvakrat več od povprečja evrskega območja.

Analitiki Nordea Bank ocenjujejo, da bi cene letos lahko upadle za več kot deset odstotkov, kar je več od njihovih prvotnih pričakovanj.

Cene nepremičnin v ZDA rekordno, število transakcij se zmanjšuje

V ZDA je mediana cen nepremičnin junija dosegla 416 tisoč dolarjev, kar je največ doslej, je poročal CBS. Hkrati raste tudi cena posojil: povprečna obrestna mera za 30-letno hipotekarno posojilo je julija znašala več kot 5,5 odstotka, medtem ko je bila julija lani malo manj kot tri odstotke. Število povpraševanj po hipotekah je bilo junija najnižje po letu 2000.

Visoke cene in dražja posojila so že začeli odvračati kupce. Junija je število prodanih nepremičnin glede na maj upadlo za 5,4 odstotka, na medletni ravni pa za 14,2. Junij ni izjema, prodaje so namreč upadle že peti mesec zapored. Za napoved prihodnjih trendov se lahko obrnemo tudi na indeks »čakajočih prodaj«. To so vse prodaje, kjer je pogodba že podpisana, a transakcija še ni opravljena. Tako imenovanih čakajočih prodaj je bilo junija letos za petino manj kot v junija lani. Torej lahko pričakujemo upade prodaj še v prihodnjih mesecih.

Ob upadih v prodaji se je junija povečalo število nepremičnin, ki so naprodaj. Glede na maj je bilo naprodaj 9,6 odstotka nepremičnin več, na medletni ravni pa se je prodajalo za 2,4 odstotka več nepremičnin.

Kljub visokim cenam se nepremičnine prodajajo rekordno hitro. Povprečna nepremičnina, prodana v juniju, je bila pred spremembo lastnika na trgu 14 dni, kar je najmanj, odkar nacionalna agencija nepremičninskih agentov (NAR) v ZDA meri to statistiko. Glavni ekonomist NAR je izjavil, da ljudje želijo izkoristiti nižje obrestne mere. Med kupci je 30 odstotkov takšnih, ki nepremičnino kupujejo prvič, in četrtina kupcev plača z gotovino.

Rast se ustavlja tudi v Veliki Britaniji

Rast cen nepremičnin se je v zadnjih mesecih močno upočasnila tudi v Veliki Britaniji. Julija je skoraj ni bilo (na mesečni ravni so se cene zvišale za 0,1 odstotka, medletno pa so višje za 11 odstotkov). Po poročanju Bloomberga se še vedno manjša tudi obseg novih hipotekarnih posojil – tudi v Veliki Britaniji se posojila hitro dražijo in so trenutno najdražja v zadnjih šestih letih. Letos je glede na lani število nepremičninskih transakcij upadlo za petino.

Vir: https://www.finance.si/9002670/Kaj-se-kuha-na-nepremicninskih-trgih