Nakup gradbene parcele za postavitev hiše je velik finančni zalogaj, v večini zemljišč je skritih precej tveganj.

Edina pot, da se povsem izognete tistim tveganjem, ki nastanejo ob nakupu gradbene parcele za postavitev klasične ali montažne hiše, je namesto nje kupiti stanovanje ali rabljeno hišo. Pa tudi v teh primerih se tveganjem ni mogoče izogniti, saj se pojavijo nova, drugačna.

Dobra novica pa je, da se je večini tveganj pri nakupu gradbene parcele mogoče izogniti ali jih vsaj zmanjšati. Ker je škodo bolje preprečiti kot odpravljati, se je s tveganji najbolje spopasti še v fazi priprav na nakup nepremičnine.

Zapleti so pravilo, ne izjema

Ker je za fazo priprav in fazo iskanja gradbene parcele ter izbora montažne hiše značilno idealistično in nerealistično stanje duha, je še toliko pomembneje, da se tega zavedamo in poskušamo ohraniti trezno glavo ter predvidimo dovolj prostora za zapiranje finančne konstrukcije tudi, če se izvedba zaplete. Ker se to praviloma tudi zgodi. V nadaljevanju naštevamo nekatera taka tveganja pri nakupu gradbene parcele, pa tudi poti, kako se jim izogniti oziroma jih zmanjšati.

1. Napačna parcela za izbrano hišo

Ni redko, k sreči pa tudi ne pogosto, da prihodnji kupec določene montažne hiše kupi tako gradbeno parcelo, na kateri njegove izbrane hiše ni mogoče postaviti. Kaj je na določeni gradbeni parceli možno zgraditi, določa lokacijska informacija.

Če izbrana montažna hiša presega tlorisne omejitve, etažnost, obliko strehe ali dovoljeno smer slemena, ki jih za določeno regijo določajo prostorski načrti, bo treba kupiti drugo parcelo ali pa izbrati drugo montažno hišo. Vsekakor pa je to dobro vedeti pred podpisom pogodbe za nakup enega ali drugega.

2. Nista pomembna le videz in razgled s parcele

Najbolje je, če nakup gradbene parcele in izbor hiše potekata sočasno. Pri ogledu parcel pa je treba pozornost usmeriti ne samo na lokacijo in naravne danosti. Marsikatera parcela je na prvi pogled videti idealna. A lokacijska informacija utegne razkriti, da je, denimo, faktor pozidanosti prenizek. Najbolje je, da danosti parcele preveri arhitekt ali projektant, ki pozna tudi druge prostorske dokumente, ki urejajo gradnjo na območju, na katerem je parcela.

Marsikateri ogled parcele lahko postane brezpredmeten, če iz lokacijske informacije izhaja, da je dovoljena gradnja dvoetažnih dvojčkov, kupec pa bi rad postavil enostanovanjsko pritlično montažno hišo.

Če graditelj hiše že ima gradbeno parcelo, naj izbor hiše poteka zgolj v okviru tistih parametrov, ki jih narekujejo omejitve iz lokacijske informacije. Prek zahtevnejših postopkov, kot je lokacijsko preverjanje, je sicer v nekaterih primerih mogoče doseči nekatera manjša odstopanja od veljavnih načrtov. Gre pa za zahteven in dolgotrajen postopek z negotovim izidom. Povrhu je omejen zgolj na določene situacije in še tu le za zares minimalne spremembe.

3. Parcela s slabim dostopom in brez komunalnih vodov

Poceni gradbene parcele sicer obstajajo. Navadno so daleč od avtocestnih povezav in praviloma tudi daleč do službe. Če pa je razmeroma poceni naprodaj gradbena parcela, katere lokacija je ustrezna, mora prihodnji kupec montažne hiše temeljito preveriti, zakaj je tako.

Kajti če je parcela brez dostopa oziroma brez elektrike, vode, kanalizacije in telekomunikacijskih vodov, je ugodna cena lahko le navidezna. Oziroma je treba pridobiti natančen izračun, koliko stroškov bosta prinesli ureditev dostopa in napeljava komunalnih vodov. Ker bo za zadnje treba pridobiti soglasje lastnikov parcel, prek katerih bodo nove napeljave potekale, je zadeva še toliko bolj tvegana. Marsikdo bo namreč razkopavanje pogojeval z določeno odškodnino. V skrajnem primeru pa kdo od lastnikov posega ne bo dovolil in bo treba izbrati daljšo in dražjo pot.

Šele za tem, ko se strošek poceni gradbene parcele »obogati« s temi dodatnimi stroški, je na vrsti primerjava s cenami drugih parcel.

Če investitor v gradnjo hiše kupi poceni komunalno neopremljeno gradbeno parcelo, bo plačal tudi nižji komunalni prispevek, saj občina ne more zaračunati infrastrukture, če ni zgrajena. Vendar bo moral lastnik parcele komunalno infrastrukturo zgraditi in plačati sam. Zato je treba preveriti višino komunalnega prispevka in stroške gradnje manjkajoče infrastrukture.

4. Parcela ima slabše nosilno zemljino ali visoko podtalnico

Še pred nakupom gradbene parcele kaže preveriti tudi vrsto zemljine. Slabša ali boljša nosilnost namreč vpliva na način temeljenja, s tem pa tudi na stroške. Z geotehnično preverbo je torej treba ugotoviti karakteristike tal in globino podzemnih vodnih virov. Če je podtalnica visoka, se je pri izboru hiše treba izogniti podkletitvi, ki bi gradnjo po nepotrebnem podražila.

Če preiskave ugotovijo nestabilno podlago, ki bi zahtevala pilotne temelje in bi ti gradnjo seveda podražili, je treba pridobiti oceno tega nepredvidenega stroška. Šele po tem je mogoče ugotoviti, ali ga razpoložljiva finančna sredstva tudi prenesejo. Če ga ne, se je bolje ozreti po drugi parceli.

5. Namesto izkopa bo potrebno miniranje

Z enakim postopkom preverjanja zemljine je mogoče ugotoviti tudi, ali so prisotni večji monoliti in bo za pripravo izkopa za izvedbo temeljev treba uporabiti miniranje. V tem primeru je treba pridobiti predračun za izvedbo miniranja in ugotoviti, ali ga razpoložljiva sredstva dovoljujejo. Ponekod, v bolj strnjenih naseljih, je miniranje vprašljivo.

6. Presenečenje s kraškimi pojavi

Marsikje po Sloveniji, ne samo na Krasu, ob izkopu najdejo manjša brezna ali jame. Območja, kjer so take ovire bolj ali manj verjetne, pa lahko delno identificira že geotehnični pregled.

7. Preverba poplavnih kart

Ker so poplavne karte za Slovenijo narejene, je škoda ob nakupu gradbene parcele izpustiti priložnost tudi tovrstne preverbe. Ni rečeno, da je treba čez nakup parcele na poplavnem območju narediti križ. Morda bo dovolj, če se izvede utrjeno nasutje in s tem zagotovi zadosten dvig objekta. Vsekakor pa je informacija dragocena, saj se v tem primeru kaže izogniti načrtovanju podkletitve. Shranjevalni prostor, ki ga brez kleti ne bo, je mogoče urediti na vrtu.

8. Preverba radonske karte

Plin radon, ki ga brez merilnih instrumentov ni mogoče zaznati, je resen dejavnik zdravstvenega tveganja. Učinkom na zdravje se je mogoče izogniti le, če graditelj ob izvedbi temeljne plošče podvzame določene preventivne ukrepe. Škoda bi jih bilo iz nevednosti izpustiti, saj niso ne izvedbeno ne stroškovno zahtevni.

Zato je treba pred nakupom gradbene parcele preveriti radonski zemljevid Slovenije. Objavlja ga Uprava Republike Slovenije za zaščito pred sevanji, ki izvaja tudi sistematično pregledovanje in merjenje koncentracij radona. Najbolj z radonom obremenjena območja v Sloveniji so Kras, Notranjska in Kočevska.

9. Arheološko najdišče – verjetno le časovna zamuda

Pred nakupom gradbene parcele se je vredno pozanimati, ali je pričakovati odkritje kakšnih arheoloških ostalin. Že na podlagi seznama arheoloških najdišč v Sloveniji je mogoče sklepati na to verjetnost, še točnejši podatki pa se lahko pridobijo pri okoliških prebivalcih in Arheoportalu, ki posebno poglavje namenja tudi graditeljem.

10. Obiščite prihodnje sosede

Ne nazadnje pa so sosedi tisti, ki bodo h gradnji montažne hiše na določeni parceli morali dati soglasje. Pa tudi tisti, s katerimi bo treba sobivati prihodnjih nekaj desetletij. Ni jih odveč prijazno obiskati in v neformalnem klepetu pridobiti marsikatero informacijo o gradbeni parceli, ki je posrednik ali prodajalec bodisi ne pozna bodisi jo je iz tega ali onega razloga pozabil omeniti.

Vir :https://nepremicnine.finance.si/9002208/Kaj-preverimo-preden-kupimo-parcelo-za-gradnjo-hise