Torek, 23. april 2024
V Sloveniji naj bi bilo neskladnih okoli 80 odstotkov nepremičnin
Zakaj lastniki ne uredijo potrebne dokumentacije?
Razlika med najemniki in lastniki domov: pri upokojitvi 34-krat več premoženja
"V ZDA so izračunali razliko v premoženju med gospodinjstvom, katerega člani so vse življenje živeli v najemniških nepremičninah, in gospodinjstvom, katerega člani so živeli v lastni nepremičnini. Razlika v premoženju med obema gospodinjstvoma je bila pri upokojitvi kar 34-kratna," pravi direktor Keller Williams za Slovenijo Daniel Angel Sauli.
Neuradno se govori, da je več kot polovica nepremičnin v Sloveniji neskladnih na tak ali drugačen način. Nimajo uporabnega dovoljenja ali pa ga imajo, vendar so bile vmes narejene spremembe na nepremičnini, zaradi katerih gradbeno dovoljenje ni več veljavno …
Kakšne so vaše izkušnje?
Na združenju družb za nepremičninsko posredovanje smo o tem govorili ravno pred kratkim. V Sloveniji naj bi bilo neskladnih okoli 80 odstotkov nepremičnin, a se stanje postopoma izboljšuje.
Kaj to pravzaprav pomeni?
Da niso zgrajene skladno z gradbenim dovoljenjem.
Kako je to videti v praksi?
Zgradbe so daljše, višje, širše, kot bi morale biti.
V Sloveniji se je veliko gradilo s tipskimi načrti, na podlagi katerih so bila odobrena gradbena dovoljenja. Objekt, ki je bil postavljen, pa je bil le na daleč podoben načrtom in zahtevam dovoljenja.
Velikokrat tudi ugotovimo, da objekt ni postavljen na pravem mestu na parceli. Hišo postavimo za dva metra bolj proti koncu parcele, da bomo imeli dve parkirni mesti. Ali pa da bomo lahko postavili škarpo okoli parcele. Banalne stvari, vendar že zaradi tega je objekt neskladen z načrti.
Imeli smo primere, da glede na gradbeni načrt hiša ni imela kleti, vendar jo je lastnik vseeno zgradil.
Vendar zgradba lahko ima izdano gradbeno in uporabno dovoljenje, pa kljub vsemu ni skladna z načrti?
Res je. Lastnik je le leto dni pred prodajo recimo zazidal teraso, zraven hiše postavil garažo …
Zakaj pa lastniki ne uredijo tudi potrebne dokumentacije?
Večina ljudi dobi idejo za neko spremembo, pregledajo, koliko jih sprememba stane, in šele na koncu morda pomislijo, da bi bilo dobro za mnenje vprašati arhitekta. Ta jim razloži celoten postopek in tako ugotovijo, da bo vse skupaj trajalo od tri do šest mesecev. Ob tej informaciji se dosti ljudi odloči, da ne "bodo komplicirali".
Ali neskladnost zgradb glede na vaše izkušnje sploh vpliva na ceno na trgu? Ali so kupci sploh občutljivi na "kreativnost" prodajalcev?
V zadnjih letih se je zavedanje kupcev zelo spremenilo, še pred petimi leti pa neskladnost zgradb ni imela skoraj nobenega vpliva na ceno. Dovolj je bilo, da je prodajalec pokazal gradbeno ali uporabno dovoljenje, v podrobnosti napisanega pa se nihče, tudi banke, ni spuščal.
Danes pa je drugače. Največja sprememba je prišla zaradi bank, ki so se nekaj naučile od zadnje finančne krize. Po krizi so namreč banke imele velike težave pri prodaji nepremičnin, ki so bile neskladne z načrti in dovoljenji. Zato morajo danes cenilci preveriti skladnost gradnje in banko jasno opozoriti na spremembe.
Vendar oglasi za prodajo nepremičnin ne kažejo tega, da je kar 80 odstotkov nepremičnin neskladnih. Kaj lahko kupci sploh naredijo?
Nepremičnine naj kupujejo le ob pomoči strokovnega nepremičninskega posrednika. Prevečkrat se kupci že zaljubijo v nepremičnino, plačajo aro in šele nato gredo na banko, ki seveda pošlje cenilca. Ta pa ugotovi neskladja.
Se investiranje v nepremičnine v Sloveniji res izplača? Za pavšalno primerjavo: investicija v delnice podjetij v okviru ameriškega indeksa Nasdaq je v zadnjih 50 letih v povprečju prinesla malo manj kot desetodstotni donos na leto. Razumem, da so delnice bolj tvegane kot nepremičnine, vendar če bi v Sloveniji kupili nepremičnino za 500 tisoč evrov, bi od te morali dobiti približno 50 tisoč evrov letnih prihodkov, če bi hoteli imeti primerljiv donos kot omenjene delnice. Če pri nepremičnini upoštevamo še amortizacijo in druge izdatke ter davke, ali izračun za investiranje v nepremičnine res vzdrži?
Nepremičnina je kapitalska investicija. Denarni tok od nepremičnine predstavlja najemnina. Ta zagotavlja od tri do največ petodstotno donosnost na vložek v nepremičnino. Ko odštejete stroške, amortizacijo …, je donosnost največ triodstotna. Je pa treba upoštevati tudi rast vrednosti nepremičnin. V razvitem svetu, kjer te številke spremljajo že desetletja, so izračunali, da so se v zadnjih 90 letih nepremičnine v povprečju podražile za tri odstotke vsako leto. V Sloveniji je od osamosvojitve rast cen nepremičnin znašala med tremi in štirimi odstotki na letni ravni.
Če oboje seštejemo, pa dobimo že relativno zanimiv donos, ki se sicer ne more primerjati z delnicami in recimo kriptovalutami, vendar so nepremičnine popolnoma druga kategorija.
Nepremičnine pa so kot investicija privlačne tudi zaradi načina financiranja nakupa. Za nakup nepremičnine v primeru hipotekarnega kredita sami plačamo le 20 ali 30 odstotkov vrednosti, medtem ko najemnina, torej donos iz oddaje in donos na rasti kapitala, v celoti ostaneta nam.
Recimo, da smo pred 20 leti kupili stanovanje v vrednosti 250 tisoč evrov. Vzeli smo kredit, sami smo plačali 50 tisoč evrov. V 20 letih smo brez upoštevanja obrestno-obrestnega računa, torej čez palec, imeli okoli 150 tisoč evrov donosa, če upoštevamo le triodstotni donos iz rasti vrednosti nepremičnin. To pomeni, da smo z investicijo 50 tisoč evrov imeli 300-odstotni donos. Pa o prihodkih od najemnin še nisva govorila. Te v teoriji pokrijejo kredit in druge stroške.
Zakaj je potem toliko praznih stanovanj v Sloveniji?
Trije razlogi.
Davkov nihče ne plačuje z veseljem. Davčna politika za oddajo nepremičnin je v Sloveniji zelo neprijazna. Efektivno je obdavčitev oddajanja nepremičnin 22,5-odstotna.
Drugi razlog je dejstvo, da stanovanjski zakon slabo ščiti najemodajalce.
Tretji razlog pa je kultura bivanja v Sloveniji. Najemniki se do nepremičnine obnašajo drugače, kot pa če bi bili lastniki te nepremičnine. Lahko bi vam pokazal fotografije stanovanj, potem ko so jih zapustili najemniki. Prevečkrat smo morali najeti komunalna podjetja, da so počistila za njimi.
( Fotografije v naši objavi so zgolj informativne in ne odražajo dejnskega stanja)
