O tem smo govorili z gosti na Finančni konferenci v Portorožu. Matej Sodin, ki prodaja stanovanja v Schellenburgu, meni, da bo vse še raslo, v nasprotju z njim pa sta izjemno skeptična do nadaljnje rasti Matej Rigelnik iz Eqinoxa in Črtomir Remec in stanovanjskega sklada

Imamo nepremičninski balon, ki lahko poči zaradi višjih obrestnih mer? Kaj bo potem, ko bodo banke zategnile zavoro? Posojila bodo dražja. Bodo zato nepremičnine kaj manj zanimiva naložba, cene nižje?

O tem so na Finančni konferenci v Portorožu, ki jo organizirata Ljubljanska borza vrednostnih papirjev in Časnik Finance, govorili trije nepremičninarji, in sicer direktor republiškega stanovanjskega sklada Črtomir Remec, izvršni direktor družbe Reitenburg, ki gradi Schellenburg v središču Ljubljane, Matej Sodin ter partner v nepremičninski družbi Equinox Matej Rigelnik. Mimogrede, Eqinox je ravnokar objavil, da bo objekt nekdanje veleblagovnice Nama v Kočevju preoblikoval v poslovno-stanovanjski objekt; vrednost celotne naložbe je ocenjena na 5,5 milijona evrov, od tega bo Equinox prispeval tri milijone evrov.

Nepremičninski balon – da ali ne? Za Sodina ne

Ne, nimamo nepremičninskega balona, je prepričan Matej Sodin. Prodaja stanovanj v Schellenburgu gre, kot ga je razumeti, kot po maslu. Prodali so 45 odstotkov oziroma 53 luksuznih stanovanj, cene pa so šle v nebo – za kvadratni meter brez DDV kupci odštejejo od 5.500 do 8.500 evrov, če se upošteva faktor površine 1 : 1 (torej se tudi kvadratura balkona šteje v polni velikosti brez korekcijskega faktorja, enako kot denimo kuhinja). Če Sodin upošteva korekcijski faktor, pa je cena na kvadratni meter celo presegla 13 tisoč evrov.

»To je dobra investicija – ob nakupu plačaš 10 odstotkov are, preostalih 90 odstotkov ob uporabnem dovoljenju. V vmesnem času pa stanovanjski trg raste, do zdaj je po 15 odstotkov na leto,« pravi Sodin.

Rigelnik: To me spominja na čas pred zadnjo krizo

A časi so danes precej drugačni. »To, da se vlaga ara in potem čaka, kako bo vse skupaj raslo, me spominja na neke druge čase, in to pred finančno krizo 2008,« pa pravi Matej Rigelnik.

»Dokler so bile obrestne mere na bankah negativne, je bila vsaka alternativa z donosom dobrodošla. Banke so računale ležarine, kupci so šli v nakupe stanovanj po absurdnih cenah. Sem precej bolj skeptičen od Mateja Sodina. Po vseh zadnjih upadih na kapitalskih trgih obstajajo boljše alternative za naložbe od nepremičnin. Sem bolj zadržan. Spreminja se veliko, zvišale se bodo obrestne mere. Lahko se bodo zgodile tri, štiri, petodstotne in vprašanje je, ali bo naložba v nepremičnino še primerna.«

Tudi Remec pravi, da je glede na pričakovani donos – »dvo- ali triodstoten na leto – vprašanje, kam bi dal denar. Posojilo, a le po fiksni obrestni meri, se morda ta hip še splača vzeti, vprašanje pa je, kam bi vložil denar. Drugače bi bilo, če bi stanovanje kupil denimo leta 2015. Takrat ga je v ljubljanski Situli kupil tudi Rigelnik, ga po sedmih letih prodal in si naračunal stoodstotni donos (brez najemnin, saj je v njem živel). A tolikšen donos so imele v tem času tudi naložbe na denimo globalnem delniškem trgu.

Remec: Balon je že  zelo poln

A časi so danes precej drugačni. »To, da se vlaga ara in potem čaka, kako bo vse skupaj raslo, me spominja na neke druge čase, in to pred finančno krizo 2008,« pa pravi Matej Rigelnik.

»Dokler so bile obrestne mere na bankah negativne, je bila vsaka alternativa z donosom dobrodošla. Banke so računale ležarine, kupci so šli v nakupe stanovanj po absurdnih cenah. Sem precej bolj skeptičen od Mateja Sodina. Po vseh zadnjih upadih na kapitalskih trgih obstajajo boljše alternative za naložbe od nepremičnin. Sem bolj zadržan. Spreminja se veliko, zvišale se bodo obrestne mere. Lahko se bodo zgodile tri, štiri, petodstotne in vprašanje je, ali bo naložba v nepremičnino še primerna.«

Tudi Remec pravi, da je glede na pričakovani donos – »dvo- ali triodstoten na leto – vprašanje, kam bi dal denar. Posojilo, a le po fiksni obrestni meri, se morda ta hip še splača vzeti, vprašanje pa je, kam bi vložil denar. Drugače bi bilo, če bi stanovanje kupil denimo leta 2015. Takrat ga je v ljubljanski Situli kupil tudi Rigelnik, ga po sedmih letih prodal in si naračunal stoodstotni donos (brez najemnin, saj je v njem živel). A tolikšen donos so imele v tem času tudi naložbe na denimo globalnem delniškem trgu.

Remec: Balon je že zel0 zelo poln

»Nepremičninski balon je že precej napolnjen, kdaj bo pa počil, pa verjetno nihče med nami ne ve. Ker nihče ne ve, kaj bo s covidom, kaj bo z vojno in vsemi finančnimi instrumenti,« dodaja šef stanovanjskega sklada Črtomir Remec.

Dodatna težava so tudi vse višje cene gradnje. Tako Remec napoveduje, da bodo zaradi podražitev z gradbenimi podjetji morali skleniti neke vzdržne anekse k pogodbam, da gradbinci ne propadejo in da so hkrati naložbe sklada še vzdržne. Pri tem sicer opozarja, da so se pri nas stroški gradnje zvišali bolj kot v sosednjih državah. Ali, kot pravi, veletrgovci špekulirajo z določenimi gradbenimi materiali.

Draga stanovanja – slovenski produkt?

Rigelnik še omenja, da sta nakup in prodaja nepremičnin v Sloveniji samo posel med domačini. Da tujcev tako ali tako pri nas ni, ker ocenjujejo, da se jim nakup v Ljubljani po takšnih cenah ne splača. Po visokih cenah si torej nepremičnine prodajamo med sabo – tako kot smo si delnice pred letom 2008. In drži, tudi Sodin priznava, da je kupcev v Schellenburgu velika večina Slovencev, kar 95 odstotkov.

Kljub vsemu se je Rigelnik odločil za nepremičninski projekt v Kočevju. Ob tem dodaja, da ne gre za klasičen projekt – Kočevje se razvija, poleg tega tam ni novogradenj in tudi njihova ne bo klasična. Gre za obnovo praznega objekta trgovskega centra Name, torej železobetona ne potrebujejo, stavba stoji, kar pomeni, da bo gradnja cenejša in hitrejša.

Si Slovenci večinoma res želimo visokih cen nepremičnin? Kako bo, ko bodo zrasle obresti?

Sodin ob tem svoje prepričanje o svetli prihodnosti rasti nepremičnin utemeljuje prav s tem, da imamo Slovenci interes, da so cene naših nepremičnin visoke, saj imamo kar okoli 80 odstotkov lastniških stanovanjskih nepremičnin.

Ali to drži?

»Stanovanjski trg je omejen na luksuzni segment. Za srednji razred so stanovanja tako rekoč nedostopna,« pravi Remec. Podobno Rigelnik: »Imate na tisoče ljudi, ki si stanovanj po tako absurdno visokih cenah ne morejo privoščiti. Gre za močno segregacijo trga.«

Kaj pa nepremičninski davek? Tako Remec kot Rigelnik menita, da bo vlada sčasoma uvedla nepremičninski davek. Ta bi sicer zamenjal sedanji NUSZ. Sodin je skeptičen – vsaka vlada, ki bi ga uvedla, bi bila politično mrtva, meni. Ob tem kot argument za to, da so nepremičnine še dobra naložba, omenja tudi nižji davek na najemnine (ta je s 27,5 odstotka upadel na 15 odstotkov) in rahljanje nekaterih pogojev za zadolževanje Banke Slovenije.

A pozor! Obresti na posojila bodo višje, kot smo že zapisali. Ali to pomeni, da bo trg nepremičnin zastal, da bodo cene upadle?

»Če se obrestne mere zvišajo, je relativno zame stanovanje dražje. Ljudje to razumejo v približno letu dni in takrat to vpliva tudi na trg. Smo pa v zelo specifični situaciji, kjer imamo 'balone' tako na nepremičninskem kot na obvezniškem in delniškem trgu. Vprašanje, kaj se zgodi, ko se denar neha tiskati in verjetno ne bo tako fino kot zdaj,« je povedal Rigelnik.

»Cene ne bodo občutne rasle, menim, da tudi upadle ne bodo,« pa dodaja Remec.

VIR: https://www.finance.si/8999858/Ali-ze-imamo-nepremicninski-balon-in-kako-donosna-je-sploh-se-nalozba-v-stanovanje?src=najbrano_evening